Zasiedzenie – w dobrej i złej wierze

Co to jest zasiedzenie? Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, która pozwala osobie niebędącej właścicielem nieruchomości stać się jej właścicielem na skutek długotrwałego, faktycznego posiadania. Dzieje się tak nawet bez zgody dotychczasowego właściciela – pod warunkiem spełnienia określonych w Kodeksie Cywilnym warunków.

Kiedy może dojść do zasiedzenia? Zasiedzenie może dotyczyć:

• nieruchomości (np. domu, działki),
• rzeczy ruchomych (np. pojazdu – choć rzadziej),
• służebności gruntowej (np. drogi dojazdowej, tzw. zasiedzenie służebności drogi koniecznej).

Do zasiedzenia dochodzi, gdy:

• osoba posiada nieruchomość jak właściciel (czyli faktycznie nią włada, np. uprawia ziemię, remontuje dom, ogrodziła teren),
• i czyni to nieprzerwanie przez określony czas.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze – na czym polega różnica? Różnica między zasiedzeniem w dobrej a w złej wierze dotyczy przekonania posiadacza o tym, czy ma prawo być właścicielem.

Zasiedzenie w dobrej wierze: Posiadacz jest przekonany, że nabył własność legalnie (np. kupił działkę od osoby, która nie była jej właścicielem, ale o tym nie wiedział). Termin zasiedzenia: 20 lat nieprzerwanego posiadania.

Zasiedzenie w złej wierze: Posiadacz wie (lub powinien wiedzieć), że nie jest właścicielem, ale mimo to korzysta z nieruchomości jak właściciel (np. celowo przejął teren sąsiada). Termin zasiedzenia: 30 lat nieprzerwanego posiadania.

W obu przypadkach istotne jest, aby posiadanie było:

• samoistne – jak właściciel, a nie np. najemca czy dzierżawca,
• jawne – nie ukrywane przed innymi,
• ciągłe – bez przerw (choć prawo dopuszcza przerwy krótkotrwałe).

Jak zalegalizować zasiedzenie? Aby zasiedzenie miało skutek prawny, trzeba uzyskać postanowienie sądu.

Procedura wygląda następująco: Złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać:

• dane posiadacza,
• opis nieruchomości,
• dowody na samoistne posiadanie (np. zeznania świadków, zdjęcia, dokumenty, opłacanie podatków).

Sąd prowadzi postępowanie i bada, czy spełniono wszystkie warunki. Wydanie postanowienia – jeśli jest pozytywne, stajesz się właścicielem z mocy prawa. Zgłoszenie do księgi wieczystej, by zmiana była widoczna publicznie.

Przerwanie biegu zasiedzenia Zasiedzenie można przerwać – wtedy czas liczy się od nowa. Może to nastąpić np. gdy:

• dotychczasowy właściciel podejmie działania prawne (np. złoży pozew o wydanie nieruchomości),
• posiadacz utraci faktyczne władztwo nad nieruchomością.

Czy warto dążyć do zasiedzenia? Jeśli przez wiele lat faktycznie zarządzasz nieruchomością, a brak jest formalnego uregulowania stanu prawnego – warto rozważyć postępowanie o zasiedzenie. Umożliwia ono uzyskanie tytułu własności, który potem pozwoli np. sprzedać nieruchomość, przepisać ją spadkobiercom lub wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu.